Karena itu, bisnis properti dikenal sebagai bisnis yang menguntungkan. Tapi banyak orang takut untuk masuk ke bisnis properti. Biasanya penyebab ketakutan itu adalah anggapan bahwa bisnis properti adalah bisnis yang memerlukan modal besar, dan hanya bisa dilakukan oleh orang-orang yang memiliki modal besar.
Padahal, banyak cara bisnis properti dengan modal kecil, dan tetap menguntungkan
- Makelar Tanah/Agen Properti
Membantu menjualkan properti, berarti kita telah masuk ke bisnis properti. Cara ini memerlukan modal sangat kecil, bahkan nol, tapi bisa menghasilkan pendapatan yang sangat besar. Kuncinya adalah rajin mengumpulkan data properti yang dijual, dan fokus. Baik fokus ke daerah tertentu, ke segmen tertentu, ataupun ke tipe properti tertentu.
Dengan fokus, misal kita fokus ke area tertentu, maka kita memiliki beberapa (banyak) pilihan properti yang dijual untuk ditawarkan ke pembeli. Pembeli properti biasanya melihat beberapa properti yang masuk ke kriterianya, sebelum memutuskan untuk membeli.
Salah satu kriteria tersebut adalah area tertentu. Misal, dekat kantor tempat bekerja, atau dekat dengan keluarga besarnya. Dengan fokus ke daerah tertentu, maka agen properti bisa menawarkan pilihan properti di daerah tertentu itu. Semakin banyak pilihan yang ditawarkan, kemungkinan deal dan mendapat komisi pasti lebih besar.
Biasanya komisi yang wajar adalah 3% dari harga properti terjual, atau 5% dari harga properti tersewa. Bila properti terjual harganya 1 Milyar, maka agen properti bisa mendapat 3% dari 1 Milyar, atau 30 juta. Belum lagi komisi dari bank, bila penjualan tersebut dengan KPR. Sebagian besar pembelian properti, adalah melalui kredit karena nilainya yang besar.
2. Flipper Properti
Flipper properti adalah membeli properti, dan menjual properti dengan cepat, sebelum lunas. Misal membeli properti seharga Rp 1 miliar, yang sedang dijual murah oleh penjual dengan harga Rp 700 juta. Kemudian Flipper memberikan tanda jadi, misal Rp 20 juta, dan meminta waktu tiga bulan untuk melunasi pembelian. Nah selama tiga bulan tersebut, Flipper berusaha menjual properti tersebut dengan harga di atas Rp 700 juta, misal laku Rp 750 juta. Maka Flipper mendapat keuntungan Rp 50 juta dalam tiga bulan, dengan modal Rp 20 juta.
Bahkan kadang Flipper bisa mengambil keuntungan lebih dengan cara sedikit merenovasi dan merapikan properti tersebut, supaya tampak segar, baru, dan mudah terjual. Tidak selamanya Flipper hanya melakukan transaksi satu properti dalam tiga bulan. Ada juga yang melakukan puluhan transaksi dalam satu bulan, karena Flipper sudah bukan menjadi pekerjaan sampingan, tapi menjadi pekerjaan utama.
Praktik Flipper di properti ini adalah hal yang wajar dan banyak terjadi. Penyebab Flipper bisa menaikkan harga dengan mudah adalah karena penjual butuh uang tanda jadi (yang nilainya tidak sebesar harga properti), properti yang dijual berbentuk jelek tidak menarik pembeli, penjual tidak memiliki jaringan dan kemampuan menjual sebaik Flipper, dan penyebab-penyebab lain.
3. Saham Perusahaan Properti
Banyak perusahaan bisnis properti yang sudah terdaftar di Bursa Efek Indonesia, dan mudah untuk dibeli dengan harga murah. Bahkan ada yg harganya kurang dari Rp 100 per lembar. Secara umum saham perusahaan yang berbisnis properti sedang tertekan saat ini, karena kondisi ekonomi yang lesu, tidak menguntungkan untuk perusahaan properti.
Tapi ini justru menawarkan kesempatan bagi kita para investor, untuk membeli saham perusahaan properti, dan mendapat diskon besar. Tentu kita tidak bisa sembarangan membeli saham perusahaan properti. Kita harus memilih mana yang fundamentalnya bagus, mana yang mempunyai cadangan tanah (land-bank) besar dan strategis, dan mana yang mempunyai manajemen yang berintegritas, profesional, dan bagus.
Perusahaan-perusahaan properti yang sedang tertekan, tapi sebenarnya bagus ini, akan menjadi luar biasa mahal harga sahamnya ketika perekonomian membaik, dan mereka bisa berperforma bagus.
4. Developer
Banyak orang berpikir membutuhkan dana besar untuk menjadi developer perumahan, tapi ternyata banyak juga orang-orang yang mempunyai cara-cara untuk menjadi developer dengan modal kecil atau terbatas. Tentu memiliki modal besar adalah kelebihan yang menguntungkan di bisnis properti. Tapi bukan berarti menjadi developer harus bermodal besar.
Banyak developer yang bermodal terbatas, dengan cara mencari tanah kerja sama, sehingga tidak perlu mengeluarkan banyak modal untuk membangun perumahan. Tanah adalah modal terbesar di bisnis developer properti ini. Dengan memakai tanah kerja sama, maka modal bisa diperkecil secara signifikan. Pemilik tanah dijadikan partner di bisnis developer properti ini, dan dibayar saat kavling-kavling terjual.
Keuntungan bagi pemilik tanah dengan cara kerja sama ini adalah mendapat harga yang lebih baik atau lebih mahal daripada menjual dengan tunai di depan, saat tanah masih belum berbentuk perumahan. Dengan cara kerja sama ini, semua pihak diuntungkan, pemilik tanah mendapat harga yang bagus atas tanah yang dijual, sementara developer bisa menghemat banyak pengeluaran di depan.
Selain cara kerja sama, cara lain adalah developer memakai cara pembayaran bertahap ke pemilik tanah, dan berusaha menjual cepat sebelum pembayaran bertahap tersebut jatuh tempo. Dengan cara ini, developer juga bisa menghemat banyak permodalan. Tentu cara ini perlu perhitungan yang matang dan jadwal yang ketat, supaya cashflow bisnis tetap bisa lancar.
5. Investor Properti Passive Income
Cara lain untuk berbisnis properti dengan modal minim adalah membeli properti yang menghasilkan passive income (passive income adalah income yang didapat tanpa bekerja, misal income dari menyewakan properti). Kemudian kita memakai passive income dari properti tersebut untuk membayar harga (angsuran) properti tersebut. Sehingga properti itu bisa membiayai pembelian dirinya sendiri.
Contoh, seorang investor membeli properti yang berbentuk minimarket waralaba nasional yang mereknya sudah terkenal dan laris. Minimarket waralaba telah tersistem dengan baik, sehingga operasional bisa lancar, tapi perlu campur tangan mendalam dari pemilik. Setelah ditawar dan dihitung-hitung, ternyata income dari minimarket waralaba itu per bulannya sama dengan angsuran dari properti tersebut. Sehingga investor bisa memakai hasil dari minimarket waralaba tersebut untuk membayar angsuran, dan tidak perlu menyediakan uang angsuran dari kantong sendiri.
Investor cukup menyediakan DP yang biasanya berkisar 10 persen – 20 persen dari harga properti. Bahkan dalam beberapa transaksi, DP bisa menjadi kecil sekali, bahkan nol. Dengan cara ini investor bisa berbisnis properti dengan modal sekecil-kecilnya, bahkan nol. Prinsip utama dari cara ini adalah properti yang dibeli dengan modal orang lain, misal kredit dari bank atau KPR.
Untuk membayar angsuran bank stau KPR tersebut, properti harus menghasilkan passive income, dan passive income tersebut bisa lebih besar dari angsuran. Sehingga properti tersebut bisa membayar angsuran dirinya sendiri, dan investor tidak perlu mengeluarkan uang dari kantongnya sendiri.
Dengan cara ini, properti akan menjadi sangat luar biasa menguntungkan ketika angsuran ke bank sudah lunas. Sebesar 100 persen passive income menjadi milik investor. Karena saat lunas, biasanya properti sudah menjadi lebih mahal dari saat awal dulu beli (karena perkembangan ekonomi wilayah tersebut). Income-nya menjadi lebih besar juga. Dan paling penting, sekarang sudah 100 persen menjadi milik investor karena angsuran bank lunas.
Itulah lima cara berbisnis properti dengan modal kecil, dan hasil besar. Di luar cara ini, tentu masih banyak cara lain. Semua kembali ke kreativitas dan kemampuan kita mengolah informasi-informasi yang ada. Terpenting, apapun yang kita lakukan, kita harus selalu mulai dengan belajar mendalam agar tidak salah langkah. Karena belajar dari pengalaman sendiri itu mahal dan lama, lebih mudah dan cepat belajar dari pengalaman orang lain yang sudah terlebih dulu sukses. Selamat berbisnis properti. (*/ria)
Editor : Syahaamah Fikria